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金融 属性

值得在您的SMSF中购买物业吗?

通过自我管理的超级基金(SMSF)进行的住宅房地产投资越来越受到投资者和发起人的欢迎。

如果您正在考虑的事情,那么了解规则,正确的做法和可能的错误做法很重要。

与以您自己的名义购买房产相比,通过SMSF购买房产可能既困难又昂贵。另外,除了常见的不良租户问题,意外的账单和分层问题之外,还有一个需要注意的附加层。

首先,SMSF的成员不能使用该财产,也不能将其出租给家庭成员。

此外,雇用相关商人可能会导致SMSF受托人无意间违反了超级基金的管理法规(SIS法)。

如果SMSF借贷购买物业,则需要昂贵的有限追索权借贷安排。您还需要确保不要将借来的钱花在澳大利亚税务局可能归类为``改进''的项目上,并且在处理具有多种产权和财产开发的财产时要小心,因为这些也可能导致SMSF的受托人违反SIS法案。

如果SMSF房地产投资有这么多担忧,为什么人们要这么做呢?

答案是税收。 超级基金的税率非常慷慨:它对普通收入缴纳15%的税,对资本收益缴纳10%的税(前提是投资已持有12个月以上)。

但是,如果超级会员已开始领取养老金,则该基金根本无需为支持该养老金的资产缴税。这意味着,如果您从房地产投资中获得可观的回报,则无需与税务部门分享太多(或任何分享)。但是您需要确保这种潜在的节税措施是值得的。

投资物业

如果您能够负担得起无需借贷即可购买的超级投资物业,那么您主要担心的是其投资价值。但是,如果您决定借钱,那么投资的成功取决于两个关键因素:财产的资本增长率和SMSF贷款的未来。

当您借钱投资房地产时,贷款利息通常会抵消租金收入,或者如果租金收入更高,则会产生“负资产负债率”减税。结果是,在投资的初始阶段,通过SMSF进行投资并没有太多好处,而且如果其负面影响,结果可能会比以您自己的名义购买该物业更糟糕,因为可能会收取SMSF税率低于你的。

在这些情况下,通过SMSF投资产生的总体税收收益取决于您可以实现的资本增长水平。如果您从销售中获利可观,那么节税将是可观的,但是如果您借入大量资金而资本增长很少(或没有),那么您可能会发现通过SMSF投资的复杂性是没有意义的。

如果按物业贷款的差别定价成为标准,或者如果SMSF贷方完全退出市场,则通过SMSF购买投资物业也可能不是一个好选择。

AMP最近宣布将把投资房地产贷款的利率提高近0.5%。如果您有能力提取房屋抵押贷款来购买投资物业,那么通过使用SMSF,您每年可以多付0.5%的贷款额。

澳大利亚国民银行(National Australia Bank)最近停止写SMSF房地产贷款,而AMP暂时冻结了所有房地产贷款。随着监管机构增加资本需求或市场放缓,其他贷方可能会决定效仿。

需要注意的是,SMSF贷款不像普通房屋贷款那样“设置后遗忘”。它们通常包括“审查事件”,允许贷方审查(并可能终止)针对贷款的事件,就像基金转换为养老金模式一样简单。

想象一下要为您的投资物业建立借贷安排的麻烦,只是发现您最终付出了更高的利率,或者更糟的是,您的贷款被完全终止,迫使您出售该物业?

在SMSF内借钱投资房地产正在使强劲的资本增长陷入困境,并且SMSF贷款市场或超级规则没有不利变化。在开始之前,了解这些要点和后果很重要。

 

 

为帮助比较在超级市场内部和外部投资住宅物业的优点,我们建立了一个财产计算器(点击 这里 去下载)。该计算器比较通过超级投资或个人投资产生的财务回报,并允许更改关键假设,以便可以考虑各种情况。  Richard Livingston和Annika Bradley代表在线财务咨询服务 视线 . 本文仅包含一般投资建议(根据AFSL 469838)。

在不考虑您的目标,财务状况或需求的情况下准备了此信息。因此,在处理此信息之前,您应该考虑其目标,财务状况和需求,考虑其适当性。